房地产税是中央给地方画的远期大饼 短期难解饿

[摘要]开征房地产税在国内讨论已久，由于此政策调整的涉及面和利益影响都很大，因此推进起来困难重重。不过，不论是从宏观政策还是从财税改革来看，开征房地产税的目标和方向都已确定。

房地产税是中央政府对地方画出的一张远期“大饼”，短期内难以缓解饥饿，需要较长时间才能够兑现。

开征房地产税在国内讨论已久，由于此政策调整的涉及面和利益影响都很大，因此推进起来困难重重。不过，不论是从宏观政策还是从财税改革来看，开征房地产税的目标和方向都已确定，未来需要确定的，一是通过立法程序，二是应税内容细节，三是执行时间表。

日前有国内媒体从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。知情人士透露，在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。

如果上述信息属实，在房地产税内容和税收利益归属上算是有了新的进展。

在分析房地产税政策的影响之前，有必要从根源上再梳理房地产税在中国的本质。在安邦咨询（ANBOUND）研究团队看来，中国之所以要开征房地产税，主要基本两个基本的背景：一是分税制下平衡中央与地方的利益。在分税制下，中央与地方的财权与事权不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的财权，因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求，房地产税就是一个重要的平衡手段。二是中国的城镇化和房地产市场发展已有相当规模，以空间增量扩张为主的发展模式差不多到头了，政府从增量扩张中获取的收益将会减少，要转向从巨大的存量资产中来开辟或扩大新税基。通俗地说，过去是一次性杀掉一批羊来获取羊皮，现在改为每年剪一次羊毛。

不过，房地产税的影响面极大，涉及地方政府和房地产拥有者个人，因此开征有阻力。一是作为直接税，房地产税需要由自然人纳税人直接缴纳，这对于个人来说是真金白银的增税，自然会遇到阻力。尤其是对已经一次支付了70年土地出让金的购房者来说，对房地产税有天然的抵触。二是有关方面（主要是地方政府和开发商）担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击，目前大部分城市对房地产有不小的依赖，债务压力很大。第三个阻力不太上得了台面——开征房地产税将会暴露很多人的个人不动产状况，除了正常的个人购房，还有大量官员和开发商在房地产领域里有很多“猫腻”，他们会顽强抵制房地产税开征。